Trois pistes pour acheter son premier logement

Avec la flambée des prix de l’immobilier, les jeunes ménages peinent à acquérir leur premier logement. Trois pistes pour réduire son budget et trouver le logement adéquat. Avec Le Particulier.

1- Achetez un bien à retaper
Les acquéreurs qui refusent de s’éloigner du centre-ville peuvent viser des biens moins prisés, par exemple en rez-de-chaussée. Ils peuvent espérer obtenir une décote de 15 à 25 % par rapport au même logement situé dans un étage noble. Attention, si ce « défaut » est intéressant à l’achat, il deviendra un handicap à la revente. Pour éviter cet écueil, on peut se tourner vers des biens en mauvais état exigeant une rénovation importante. La décote peut osciller entre 400 et 1000 €/m², voire atteindre 1500 €/m² si le logement est à refaire entièrement. Une stratégie payante, notamment à Paris, Bordeaux, Marseille, Rennes, dans le vieux Lyon et le vieux Lille, qui disposent d’un patrimoine de qualité susceptible d’être valorisé significativement avec des travaux.

2- Investissez dans l’immobilier locatif
Si vous ne disposez pas d’un budget suffisant pour acquérir tout de suite votre résidence principale, pourquoi ne pas investir dans une petite surface que vous donnerez en location, et que vous revendrez plus tard, le produit de la revente constituant alors un apport substantiel ? Il est facile de trouver des studios pour 80.000 à 100.000 €, voire beaucoup moins. Choisissez un emplacement proche des universités et des dessertes des transports en commun. De même, le bien doit être en très bon état. Si vous respectez ces conseils, votre effort de trésorerie sera minime. Par exemple, à Bordeaux, en achetant un studio de 25 m² à 80.000 €, votre mensualité s’élèvera à environ 500 € en empruntant à 3,50 % sur 15 ans. Vous pourrez ensuite louer le bien 400 €/mois, soit un effort de trésorerie de 100 €/mois. Bien sûr, au moment de la revente, il faudra compter avec l’impôt sur la plus-value (aujourd’hui à 34,5 %, prélèvements sociaux inclus). Aujourd’hui, la première cession d’un bien locatif est exonérée quand on n’est pas propriétaire de sa résidence principale. Cela sera-t-il encore le cas à l’avenir ?

3- Faites jouer la solidarité familiale
Le premier achat est aussi l’occasion pour les parents des futurs propriétaires de leur donner un coup de pouce. Et malgré la réforme des droits de donation et de succession, il reste encore possible à chaque parent de donner tous les 15 ans jusqu’à 100.000 € sans impôt à chaque enfant. Celui-ci peut ainsi recevoir jusqu’à 200.000 € de ses deux parents, de quoi constituer un apport très confortable. Si les parents ne souhaitent pas se démunir, ils peuvent lui consentir un prêt à un taux très avantageux. Et se laisser ainsi la possibilité d’abandonner par la suite le prêt en le transformant en donation.