Investissement locatif : les limites du dispositif « Duflot »

Le « Duflot », dispositif destiné à succéder au « Scellier », en fin de vie au 31 décembre prochain, a été dévoilé dans ses grandes lignes cette semaine. Il devrait permettre aux acquéreurs d’un logement neuf de déduire de leur impôt sur le revenu de 17 à 20 % (le taux n’a pas encore été arbitré) de son prix, plafonné à 300.000 euros, s’ils s’engagent à le louer pendant au moins neuf ans. Les bailleurs devront aussi choisir des locataires aux ressources plafonnées, respecter un niveau de loyer inférieur de 20 % au marché local, selon un zonage qui reste à déterminer. Dans ces conditions, le nouveau dispositif va-t-il être plus ou moins avantageux que son prédécesseur ? Nos explications.

1 La réduction d’impôt

Les taux de réduction actuellement en vigueur s’étagent de 13 % (sur neuf ans) pour un « Scellier », jusqu’à 21 % (sur quinze ans) pour un « Scellier intermédiaire ». Les nouveaux taux proposés - entre 17 et 20 % étalés entre neuf et douze ans -semblent donc attractifs, quelle que soit la décision finale du gouvernement. Pour 180.000 euros investis, la réduction annuelle (voir tableau ci-dessus) ne serait inférieure au « Scellier » actuel qu’avec une réduction de 17 % sur douze ans. Pourtant, les deux systèmes sont loin d’être aussi intéressants. En effet, le gouvernement projette de plafonner l’avantage tiré des niches fiscales à 10.000 euros par an dès l’imposition des revenus de 2012 (au lieu de 18.000 euros + 4 % des revenus actuellement). Ce qui devrait limiter le recours au dispositif.
Par exemple, si vous avez un employé de maison, vous avez droit à une réduction égale à 50 % des sommes à votre charge, dans un plafond de 6.000 euros (soit 12.000 euros dépensés en un an). « Comme ces dépenses sont inclues en 2012 dans les niches fiscales et a fortiori en 2013, il ne vous resterait plus que 4.000 euros de réduction disponible au titre du nouveau dispositif », prévient Jean-Dominique Delannoy, avocat associé au sein du cabinet Fidal. Par ailleurs, si vous bénéficiez en 2013 de réductions d’impôt au titre d’investissements en « Scellier » (ou autre dispositif défiscalisant) réalisés les années précédentes, ces dernières viennent aussi amputer le plafond de 10.000 euros. Selon le calcul du ministère du Logement, 90 % des acquéreurs de « Scellier » ne seraient toutefois pas gênés par cet abaissement du plafond des niches fiscales.

2 Le rendement

Quel que soit le dispositif, l’avantage fiscal vient directement soutenir le rendement d’un investissement locatif. Avec le « Scellier », vous économisez 13 % d’impôt pendant neuf ans, c’est-à-dire 1,44 % par an.

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