Gare à l’effet de mode sur les SCI

Depuis le début de l’année, les conseillers en gestion de patrimoine et spécialistes de l’optimisation fiscale n’ont que trois lettres à la bouche : SCI. Que ce soit pour diminuer le montant de ses impôts fonciers ou transmettre son patrimoine de façon encore plus avantageuse, la société civile immobilière est redevenue à la mode.

"Mais bien qu’elle soit souvent présentée comme la solution miracle, elle ne répond pas à toutes les situations. Il faut tenir compte de nombreux paramètres : le niveau de ses revenus, le besoin ou non de se procurer des liquidités, son niveau de taxation à l’impôt sur le revenu, voire à l’impôt sur la fortune", prévient d’emblée Sophie Didier-Vacelet, chef de rubrique aux Editions Francis Lefebvre.

Avec l’alourdissement de la fiscalité des revenus fonciers, le niveau de taxation des loyers peut atteindre 60,5 % pour les contribuables les plus aisés (en intégrant les prélèvements sociaux). Pour diminuer cette taxation, un des montages en vogue consiste à loger son patrimoine immobilier dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Cela permet d’amortir ses biens sur vingt-cinq à trente ans (ce que n’autorise pas le régime des revenus fonciers) et donc de diminuer son résultat imposable, le tout en bénéficiant de l’impôt sur les sociétés à un taux réduit de 15 %. "Il faut toutefois que le bénéfice imposable ne dépasse pas 38 120 euros par an. Car au-delà, il est imposé au taux normal de l’impôt sur les sociétés de 33,33 %", précise Mme Didier-Vacelet.

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