Les limites du déficit foncier

Le réseau de cabinets d’expertise comptable Compta Expert se penche sur le régime du déficit foncier utilisé en particulier lors de travaux de rénovation. En effet, depuis 1993, le déficit foncier est directement déductible du revenu global. Cette déduction est toutefois limitée à 10.700 euros par an, et au-delà de cette limite le déficit reste imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce mécanisme d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est automatique mais il connait des limites :
- Le déficit ne peut exister qu’en régime réel.
- Les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global mais uniquement imputables sur les revenus fonciers. Cette règle a toutefois une portée limitée car l’administration fiscale considère que les recettes sont d’abord diminuées des intérêts d’emprunts puis des autres frais déductibles. Ainsi, le déficit imputable n’est inférieur au déficit foncier total que dans le cas où les intérêts d’emprunts déduits dans l’année sont supérieurs aux loyers encaissés.
- Lorsqu’un déficit foncier a été déduit du revenu global, le bien doit continuer à être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit. (Art.156-I-3 du CGI). Si la location s’interrompt durant cette période, l’impact financier de l’impôt à reverser vient s’ajouter à la perte de revenus liée à l’absence de location, même si le déficit n’est pas perdu mais requalifié de déficit reportable pendant 10 ans. Cette règle s’applique également en cas de passage d’une location nue vers une location meublée.
- L’imputation du déficit est sans effet sur les prélèvements sociaux. A contrario, les déficits fonciers imputables sur les bénéfices fonciers futurs, viennent bien minorer l’assiette des prélèvements sociaux futurs dans la mesure où celle-ci comprend les bénéfices fonciers après imputions des déficits fonciers reportables.
- Dans le cadre du plafonnement des niches fiscales, l’imputation des déficits fonciers ne vient pas diminuer l’effet des crédits ou réduction d’impôt dont bénéficierait un contribuable, (sauf lorsqu’elle résulte des déductions pratiquées dans le cadre des régimes Robien, Robien SCPI, Borloo Neuf et Borloo SCPI).