Démembrement, à qui incombent les charges ?

Question. Mes parents me font savoir qu’ils voudraient donner à mon frère et à moi-même leur maison de campagne, mais en se réservant l’usufruit leur vie durant. Je voudrais savoir dans ce cas, si j’accepte, quels sont les droits et surtout les obligations de chacun, usufruitiers et propriétaires. Merci d’avance.

Réponse. Les droits et obligations de l’usufruit sont fixés par les art. 582 à 599 du Code civil, certaines dérogations conventionnelles étant possibles.

Avant d’entrer en possession du bien, l’usufruitier (chaque usufruitier) doit faire dresser un inventaire des meubles et un état de l’immeuble, ainsi que fournir une caution, sauf s’il en a été dispensé par le titre constitutif ou par la loi, ce qui est généralement le cas, notamment à l’occasion d’une donation.

Le droit d’occuper l’immeuble, ici la maison, ou de le louer appartient au(x) seul(s) usufruitier(s). Il est interdit à ce(s) dernier(s) :
de détériorer l’immeuble ou de le laisser se détériorer,
ou d’en changer la destination (convertir un logement en bureau ou en un local commercial, par exemple).

Pour sa part, le nu-propriétaire ne peut pas, sans le consentement de l’usufruitier, occuper l’immeuble ou le donner en location.

Cependant, la conclusion de certains baux nécessite l’accord du nu-propriétaire. Il en est ainsi pour les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. D’une durée plus longue que les baux d’habitation, ils confèrent en effet des droits plus importants au locataire et entraînent donc des conséquences évidentes sur les droits du nu-propriétaire. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par le tribunal à passer seul ce type d’acte.

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